La plupart des investisseurs entrent dans le marché des immeubles à revenus montréalais en achetant — un plex, puis plus gros. Il existe une seconde voie, bien moins discutée et, dans les bonnes circonstances, plus rentable : bâtir un petit multiplex en construction modulaire. En 2026, avec des terrains disponibles dans les corridors en transition et un financement SCHL qui récompense les nouveaux logements abordables, le calcul mérite un examen sérieux.
L'idée centrale
Vous acquérez un terrain bien zoné, concevez un immeuble de 4 à 8 logements, le fabriquez en usine et le posez sur une fondation permanente en une fraction du temps de la construction traditionnelle. L'immeuble fini est un immeuble à revenus normal — évalué, financé et exploité comme tout autre. L'avantage est entièrement dans le coût et la vitesse de création par rapport à payer le plein prix pour du parc existant.
Pourquoi la vitesse est tout l'argument
Quand vous achetez un immeuble existant, vous payez le prix du marché d'aujourd'hui, fixé par la méthode du revenu — aucun escompte pour votre effort. Quand vous bâtissez, vous captez l'écart entre le coût de construction et la valeur finie, et le modulaire comprime la variable la plus risquée et la plus coûteuse : le temps.
Chaque mois où un projet reste non bâti est un mois de coût de portage du terrain, d'intérêts et de loyers perdus. La fabrication modulaire en parallèle des travaux de site peut retrancher plusieurs mois à l'échéancier par rapport au sur place. Sur un projet multilogement, ces mois se traduisent directement en coûts de portage réduits et en revenus locatifs plus hâtifs — la différence entre un projet marginal et un projet solide. La mécanique complète de l'échéancier est dans le guide des maisons modulaires.
La structure de financement
C'est ici que les projets de multiplex modulaire deviennent vraiment intéressants. Comme l'immeuble fini est un bien immobilier conventionnel, il se qualifie au programme APH Select de la SCHL sur l'actif complété. La construction neuve s'arrime aussi naturellement aux points d'abordabilité et d'efficacité énergétique d'APH Select — vous bâtissez sur mesure, donc vous pouvez concevoir le mélange de logements et l'enveloppe pour pointer.
La séquence typique : prêt construction à décaissements pendant le chantier, puis prise de relais par un prêt assuré SCHL à la fin, à fort levier et long amortissement. Bien structuré, le financement permanent peut redonner une bonne partie de la mise déployée pendant la construction.
Ce qui doit s'aligner
- Le zonage. Le terrain doit permettre votre nombre de logements et votre forme de plein droit, sinon vous acceptez un risque de rezonage. Commencez par l'introduction au zonage et aux frais de développement.
- L'accès au site. Les modules arrivent par camion et grue — le site doit accommoder la livraison.
- Les obligations d'inclusion. Les grands projets résidentiels montréalais comportent des contributions sociales/abordables; modélisez-les dès le jour un.
- Un constructeur titulaire d'une licence RBQ et d'un vrai dossier modulaire.
Là où ça bat l'achat
La voie de la construction gagne quand : le terrain est raisonnablement évalué par rapport à la valeur finie, le lot est constructible de plein droit, et vous pouvez concevoir pour les points SCHL. Elle perd quand : le terrain est évalué comme s'il était déjà développé, le parcours d'approbation est incertain, ou le site nuit à la livraison modulaire. La discipline est identique à toute acquisition — faites les chiffres tout inclus contre la valeur finie réaliste avant de vous engager.
C'est exactement l'analyse que je fais avec mes clients qui pèsent bâtir contre acheter. Si vous possédez un terrain, ou en cherchez un, la pratique multilogement chiffre les deux scénarios — et le processus côté vendeur évalue l'immeuble fini dans l'autre sens.
Jeremy Soares est courtier immobilier résidentiel et commercial agréé OACIQ (H2731) à Montréal.