Une offre acceptée sur un immeuble à revenus, c'est le début du vrai travail. La période conditionnelle — typiquement 15 à 45 jours sur les dossiers multilogements montréalais — c'est le moment où l'immeuble confirme l'analyse ou révèle pourquoi le prix était tentant. Voici la liste de travail que mes clients acheteurs exécutent.
Documents : l'immeuble de papier
- Registre des loyers et chaque bail, incluant modifications et historique de cessions. Croisez les dépôts réels contre le registre.
- Deux à trois années d'états d'exploitation, plus les factures derrière : comptes de taxes, polices d'assurance, factures d'énergie avec la vraie répartition propriétaire/locataire.
- Historique TAL de l'immeuble — dossiers ouverts et fermés, réclamations de non-paiement, décisions de fixation de loyer. Un patron de litiges, c'est une histoire de gestion dont vous êtes sur le point d'hériter (ce que l'acheteur hérite).
- Certificat de localisation — à jour, reflétant les structures actuelles. Un certificat périmé retarde le notaire et cache les empiètements.
- Déclarations de copropriété ou servitudes inscrites contre le lot.
- Factures de travaux et garanties — toiture, brique, chaufferie, balcons. Les travaux documentés, c'est de la valeur; les travaux allégués, c'est du bruit.
Physique : l'immeuble réel
Au-delà de l'inspection standard, le parc d'époque montréalais exige une attention particulière :
- Enveloppe : état de la brique (effritement, ventres — la maçonnerie est le tueur de budget), parapets, linteaux
- Structure : fissures de fondation, signes de remblai à pyrite dans certains secteurs, ancrage des balcons et escaliers
- Systèmes : type et âge du chauffage (les réservoirs d'huile sont un problème de financement et d'assurance), électricité (le knob-and-tube et les entrées 60 ampères existent encore), entrées d'eau galvanisées ou en plomb
- Environnement : étude environnementale Phase I sur tout immeuble à passé commercial ou dans les anciens corridors industriels; détection de réservoirs
- Logements : inspectez chaque logement, pas un échantillon. Les deux logements que le vendeur n'a pas pu montrer, ce sont les deux à problèmes.
Financier : les chiffres vers l'avant
Refaites l'analyse avec les constats de diligence : évaluation de taxes post-vente, soumissions d'assurance (pas la prime héritée du vendeur), réserves d'entretien réalistes et la liste de travaux de l'inspection, étalée sur cinq ans. Puis retestez le taux de capitalisation et le scénario de financement — pour les dossiers SCHL, confirmez que les hypothèses de pointage APH Select survivent à la revue documentaire.
Juridique et titres
Le notaire gère les titres, mais l'acheteur devrait signaler tôt : hypothèques à radier, servitudes affectant l'usage, infractions municipales au dossier et avis d'arrondissement pendants (registres de bâtiments vacants, travaux exigés). Demandez directement à l'arrondissement — les dossiers de permis ouverts et les historiques d'infractions sont accessibles.
La décision de renégociation
Les constats de diligence se classent en trois paniers : les éléments déjà reflétés dans le prix (vieillissement cosmétique), ceux qui ajustent le prix (toiture en fin de vie, programme de maçonnerie) et ceux qui changent la transaction (surprises structurales, contamination, registre de loyers frauduleux). Le premier, vous l'absorbez; le deuxième, vous le négociez avec documentation; le troisième, vous partez — les conditions existent pour servir.
Une diligence disciplinée coûte 5 000 à 15 000 $ en inspections et études sur un immeuble de taille moyenne. Contre un achat de 2 M$, c'est l'assurance la moins chère de la transaction. Ce processus fait partie intégrante de ma pratique d'acquisition multilogement — incluant la coordination des spécialistes et la renégociation à partir des constats.
Jeremy Soares est courtier immobilier résidentiel et commercial agréé OACIQ (H2731) à Montréal.