Chaque acheteur au Québec paie des droits de mutation immobilière — universellement surnommés la taxe de bienvenue. C'est le frais de clôture le plus souvent sous-estimé, pour deux raisons : il ne peut pas être intégré à l'hypothèque, et les tranches montréalaises grimpent nettement plus vite que le barème provincial dès que le prix dépasse 552 300 $.
Si vous budgétez un achat en 2026, ce chiffre doit figurer dans votre plan dès le premier jour — aux côtés de la mise de fonds, de l'inspection et des frais de notaire. Voici exactement comment ça fonctionne.
Le barème montréalais officiel 2026
Les droits se calculent par tranches, comme l'impôt sur le revenu : chaque portion du prix est taxée à son propre taux. Pour les actes inscrits à partir du 1er janvier 2026, la Ville de Montréal applique :
| Tranche de la base d'imposition | Taux | |---|---| | Jusqu'à 62 900 $ | 0,5 % | | 62 900 $ à 315 000 $ | 1,0 % | | 315 000 $ à 552 300 $ | 1,5 % | | 552 300 $ à 1 104 700 $ | 2,0 % | | 1 104 700 $ à 2 136 500 $ | 2,5 % | | 2 136 500 $ à 3 113 000 $ | 3,5 % | | Au-delà de 3 113 000 $ | 4,0 % |
Deux choses à retenir. Premièrement, les tranches sont indexées annuellement — ces chiffres sont propres à 2026 et bougeront l'an prochain. Deuxièmement, tout ce qui dépasse la troisième tranche relève des pouvoirs de taxation particuliers de Montréal : la plupart des municipalités québécoises s'arrêtent à 1,5 %, ce qui explique pourquoi le même achat de 900 000 $ coûte nettement plus cher en droits de mutation à Montréal que dans la plupart des banlieues hors de l'île.
La base d'imposition est le plus élevé de trois montants : le prix payé, la contrepartie stipulée à l'acte, ou l'évaluation municipale multipliée par le facteur comparatif de l'année. Dans un marché où les prix de vente dépassent régulièrement le rôle municipal, c'est habituellement le prix qui l'emporte — mais lors d'un transfert sous la valeur marchande (une vente familiale, par exemple), la valeur municipale ajustée peut produire une facture plus élevée que le prix payé.
Trois exemples calculés
Un condo à 475 000 $ — environ le condo médian montréalais en 2026 :
- 0,5 % × 62 900 $ = 314,50 $
- 1,0 % × (315 000 $ − 62 900 $) = 2 521,00 $
- 1,5 % × (475 000 $ − 315 000 $) = 2 400,00 $
- Total : 5 235,50 $
Un plex ou une maison familiale à 700 000 $ :
- Les deux premières tranches, comme ci-dessus = 2 835,50 $
- 1,5 % × (552 300 $ − 315 000 $) = 3 559,50 $
- 2,0 % × (700 000 $ − 552 300 $) = 2 954,00 $
- Total : 9 349,00 $
Une propriété à 1 300 000 $ :
- Tranches un à quatre = 17 395,50 $
- 2,5 % × (1 300 000 $ − 1 104 700 $) = 4 882,50 $
- Total : 22 278,00 $
Le motif à intérioriser : les droits représentent environ 1,1 % du prix à 475 000 $, 1,3 % à 700 000 $ et 1,7 % à 1,3 M$. Plus vous dépensez, plus le pourcentage grossit, pas seulement le montant — une progressivité que bien des acheteurs découvrent seulement chez le notaire.
Quand et comment vous payez
Vous ne payez pas à la clôture. La ville émet une facture après l'inscription de l'acte de vente — typiquement trois à six mois plus tard — et le paiement est exigible en un seul versement, 30 jours après l'envoi du compte. Ce délai est un piège pour les acheteurs qui ont vidé leurs réserves dans la mise de fonds : la facture de 9 000 $ arrive précisément quand les frais de déménagement, de rénovation et d'ameublement sont déjà tombés.
Règle pratique : mettez les droits estimés de côté dans un compte distinct le jour de la signature, et considérez-les comme déjà dépensés.
Exonérations et cas particuliers
Les principales exonérations prévues par la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières :
Les transferts familiaux en ligne directe. Les transferts entre conjoints (mariés, unis civilement et conjoints de fait admissibles) et en ligne directe ascendante ou descendante — parent à enfant, grand-parent à petit-enfant — sont généralement exonérés. Les transferts entre frères et sœurs ne le sont pas.
Les transferts de faible valeur. Lorsque la base d'imposition est inférieure à 5 000 $, aucun droit ne s'applique.
Les réorganisations corporatives. Certains transferts impliquant une société et ses actionnaires (90 % et plus de détention) sont admissibles — les conseils de structuration relèvent de votre notaire et de votre comptable, particulièrement pour les acquisitions d'immeubles à revenus.
Notez que même lorsqu'un transfert est exonéré, Montréal impose des droits supplétifs (un montant forfaitaire modeste) dans la plupart des scénarios d'exonération.
Premiers acheteurs : le Québec n'offre aucune exonération générale de la taxe de bienvenue aux premiers acheteurs, mais Montréal opère un Programme d'appui à l'acquisition résidentielle qui peut fournir une aide financière — incluant, dans les scénarios admissibles, un montant correspondant à un remboursement des droits de mutation — pour les acheteurs admissibles de propriétés neuves ou existantes, sous réserve de plafonds de prix et de conditions de composition familiale. Les paramètres du programme changent ; vérifiez l'admissibilité actuelle sur le site de la ville avant d'en tenir compte. Les outils fédéraux comme le CELIAPP et le RAP aident du côté de la mise de fonds ; ils ne touchent pas à la taxe de bienvenue.
Où ça se place dans votre budget de clôture total
Pour un achat de 700 000 $ à Montréal en 2026, une enveloppe de clôture réaliste au-delà de la mise de fonds ressemble à : droits de mutation ~9 350 $, notaire 1 800 $ à 2 800 $, inspection 600 $ à 1 000 $, évaluation (si non couverte par le prêteur) ~500 $, assurance titres ~300 $ à 500 $, plus les ajustements de taxes municipales et scolaires payées d'avance. Comptez 13 000 $ à 15 000 $ de liquidités qui ne sont ni mise de fonds ni finançables par l'hypothèque.
Les acheteurs qui comparent Montréal aux marchés hors de l'île devraient faire le calcul dans les deux sens : sur le même achat de 700 000 $, une municipalité utilisant seulement le barème provincial facture environ 6 400 $ — un écart de 2 900 $ qui est réel, mais rarement décisif face aux compromis de trajet, de style de vie et d'appréciation du quartier lui-même.
FAQ
La taxe de bienvenue peut-elle être ajoutée à mon hypothèque ? Non. C'est une facture municipale émise après l'inscription, pas un déboursé de clôture que votre prêteur finance. Elle doit être payée à même vos réserves, en un versement, 30 jours après la facturation.
Pourquoi ma facture est-elle plus élevée que l'estimation calculée sur mon prix d'achat ? Fort probablement parce que la base d'imposition n'était pas votre prix : si l'évaluation municipale multipliée par le facteur comparatif annuel dépasse ce que vous avez payé, les droits sont calculés sur ce montant plus élevé. C'est fréquent lors de transferts sous la valeur marchande.
Est-ce que je paie la taxe de bienvenue sur un condo neuf ? Oui — sur le prix de l'unité (la base imposable exclut généralement la portion TPS/TVQ dans la plupart des scénarios standards ; votre notaire confirmera la base exacte à l'acte). Budgétez-la dans les achats en préconstruction comme en revente.
La taxe de bienvenue est-elle déductible ? Pas pour une résidence principale. Pour un immeuble locatif, les droits de mutation s'ajoutent au coût en capital de l'immeuble plutôt que d'être déduits comme dépense courante — un point à coordonner avec votre comptable.
Ressources connexes
- Premier acheteur à Montréal : le guide 2026
- Les meilleurs quartiers pour acheter un condo à Montréal en 2026
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- Taux hypothécaires et environnement de financement à Montréal
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Jeremy Soares — OACIQ H2731