Immobilier Industriel
Entrepôts, fabrication, distribution et espaces flex — achat, vente et location.
5%
Cap rate moyen
<3%
Taux inoccupation Grand MTL
NNN
Structure de bail typique
OACIQ H2731
Licence courtier
Le Grand Montréal est l'un des marchés industriels les plus dynamiques du Canada. La demande soutenue par le e-commerce, le rapatriement des chaînes d’approvisionnement et les besoins en entreposage frigorifique crée une pression structurelle sur les loyers et les valeurs d’actifs.
< 3 %
Taux de disponibilité industriel — Grand Montréal
40 pi
Hauteur libre des nouveaux entrepôts classe A
$18–$28
Fourchette de loyer brut par pi² (Saint-Laurent)
5–15
Durée typique des baux industriels (années)
Dernière borne (last-mile)
La livraison en 24h exige des entrepôts proches des centres urbains. Les sites montréalais en Saint-Laurent et Anjou sont des actifs stratégiques pour les opérateurs logistiques.
Entreposage frigorifique
La demande en entreposage à température contrôlée croît fortement dans le Grand Montréal, poussée par la distribution alimentaire, pharmaceutique et e-commerce frais.
Rapatriement industriel
Les entreprises rapatrient leur production au Canada pour réduire les risques géopolitiques. Le Québec bénéficie d’une main-d’œuvre qualifiée, d’énergie abordable et d’incitatifs gouvernementaux.
Entrepôts
Bâtiments de grande superficie avec quais de chargement, dalle de béton haute résistance et hauteur libre de 24 à 40 pieds. Adaptés aux centres de distribution, à la logistique e-commerce et à l'entreposage vrac.
Fabrication
Locaux avec capacité électrique élevée (600 V triphasé), systèmes de ventilation industrielle, ponts roulants et sols renforcés. Idéaux pour la production manufacturière et les opérations à haute intensité.
Distribution
Propriétés situées à proximité des axes autoroutiers 40, 13, 20 et 25 pour la distribution du dernier kilomètre. Cour de manœuvre profonde, quais niveleurs, stationnement poids lourds.
Espaces Flex
Combinaison de bureaux et d’atelier léger dans un seul bâtiment avec accès de plain-pied. Idéal pour les PME, les distributeurs régionaux et les entreprises en croissance nécessitant de la flexibilité.
Saint-Laurent
Le plus grand parc industriel au Canada. Plus de 2 000 entreprises, accès direct à l’autoroute 40 et à l’aéroport YUL. Taux d’inoccupation historiquement bas, prime de localisation.
Lachine
Zone industrielle revitalisée le long du canal Lachine. Connexion ferroviaire CN, lots de grande superficie, potentiel de transformation. Accès rapide aux ponts vers la Rive-Sud.
Anjou
Secteur industriel mature à l’est de Montréal. Proximité de l’autoroute 25 et de la 40 Est. Prédominance de la fabrication légère et de l’entreposage régional.
Laval
Marché en forte croissance sur la Rive-Nord. Nouveaux parcs industriels le long de l’autoroute 15 et 440. Terrain disponible pour développement clé en main.
Longueuil
Rive-Sud stratégique avec accès aux ponts Champlain et Jacques-Cartier. Zone industrielle du boulevard Industriel, espaces flex modernes, bonne capacité électrique.
Taux de capitalisation (cap rate)
Les propriétés industrielles à Montréal affichent des cap rates entre 4,5 % et 6,5 % selon le secteur, l’âge du bâtiment et la qualité du locataire. Les actifs de classe A en Saint-Laurent sont à la compression basse.
Appréciation et demande structurelle
La croissance du e-commerce, le rapatriement des chaînes d’approvisionnement et l’essor de l’entreposage frigorifique créent une demande qui dépasse l’offre disponible dans le Grand Montréal — une dynamique favorable aux propriétaires.
Structure des baux NNN
Les baux industriels sont généralement à triple net (NNN) : le locataire assume taxes, assurances et entretien. Revenu locatif net stable, gestion simplifiée pour l’investisseur.
Analyse comparative vs résidentiel
L’industriel offre des durées de bail plus longues (5 à 15 ans), moins de roulement et un encadrement réglementaire moins complexe que le résidentiel multifamilial — tout en générant des rendements comparables ou supérieurs.
Que vous achetiez, vendiez ou louiez, chaque mandat est traité avec rigueur analytique et connaissance terrain du marché industriel montréalais. OACIQ H2731.
Analyse de zonage et d’usage autorisé
Modélisation des rendements : cap rate, flux de trésorerie, ROI
Accès aux inscriptions hors marché
Négociation de baux NNN et de conditions d’acquisition
Mise en marché pour propriétaires vendeurs ou bailleurs
Coordination due diligence : inspection, environnement, titre
Quelles sont les principales zones industrielles de Montréal?
Les principaux secteurs sont Saint-Laurent (le plus grand parc industriel au Canada), Lachine, Anjou, ainsi que Laval et Longueuil sur les rives nord et sud.
Qu'est-ce que la hauteur libre et pourquoi est-elle importante?
La hauteur libre est la distance entre le plancher et la structure du toit. Elle détermine la capacité de rayonnage et d’équipement. Les entrepôts modernes offrent 28 à 40 pieds de hauteur libre.
Quels zonages s'appliquent à l'immobilier industriel à Montréal?
Les zones I (industriel), M (mixte) et certaines zones CM s’appliquent selon l’arrondissement. L’analyse de zonage est essentielle pour valider l’usage prévu.
Quels sont les facteurs clés d'un bon investissement industriel?
L’accès aux autoroutes, la capacité électrique, le nombre de quais de chargement, la superficie du terrain et la hauteur libre sont les facteurs déterminants.
La demande pour l'immobilier industriel à Montréal est-elle en hausse?
Oui. La croissance du commerce en ligne et la distribution du dernier kilomètre ont poussé les taux d’inoccupation à des niveaux historiquement bas dans le Grand Montréal.
Comment se compare Jeremy Soares aux grandes firmes comme Colliers ou CBRE?
Les grandes firmes se concentrent sur les transactions institutionnelles. Jeremy Soares offre une attention personnalisée, un accès hors marché et une expertise locale du marché montréalais que les grands cabinets délèguent à des équipes juniors.
Quelle est la différence entre un espace flex et un entrepôt classique?
Un espace flex combine bureaux et zone industrielle légère dans un même bâtiment, avec accès de plain-pied. Idéal pour les PME et les distributeurs ayant besoin des deux types d’espace.